밴쿠버 콘도 착공 40% 감소, 그럼 지금 사야 할까?

밴쿠버 콘도 착공이 많이 줄었습니다.

CMHC에 따르면 Vancouver CMA의 콘도 착공은 2026년 상반기에 또 약 40% 줄었고, 2011년 이후 가장 약한 상반기였다고 합니다.

이 숫자만 보면 이런 생각이 들 수 있어요.

“앞으로 새 콘도가 부족해지는 거면 지금 사야 하는 거 아닌가?”

그런데 저는 그렇게 바로 연결해서 보지는 않습니다.

왜냐하면 지금 살 수 있는 콘도가 얼마나 많은지와 앞으로 새로 지어질 콘도가 얼마나 많은지는 다른 얘기이기 때문입니다.

지금 시장에는 매물이 많을 수 있습니다.

이미 공사 중인 콘도들도 앞으로 계속 완공될 수 있고요.

그런데 새로 공사를 시작하는 프로젝트가 계속 줄어든다면, 지금 공사 중인 물량이 어느 정도 소진된 뒤에는 새 콘도가 지금보다 적게 나올 수 있습니다.

그렇다고 여기서 바로

“그럼 가격 오르겠네.”

라고 가면 안 됩니다.

새로 나오는 집이 줄어도, 사려는 사람이 같이 줄면 가격이 꼭 오르는 건 아니니까요.

그래서 저는 이 뉴스를 볼 때 오늘 시장과 몇 년 뒤 시장을 따로 봅니다.

 

바이어라면, 미래 공급보다 지금 내가 보고 있는 집부터 봐야 합니다

만약 지금 콘도를 사고 있다면 저는 이 뉴스 때문에 서두르라고 하지 않을 것 같아요.

오히려 지금 보고 있는 집 주변에 비슷한 매물이 얼마나 있는지부터 볼 겁니다.

같은 건물에 비슷한 유닛이 여러 개 나와 있는지.

최근에 실제로 얼마에 팔렸는지.

가격을 이미 내린 매물이 있는지.

다른 오퍼가 들어와 있는지.

이런 게 지금 내가 협상할 수 있는지를 훨씬 더 잘 보여줍니다.

콘도 착공이 40% 줄었다는 사실 자체가 지금 셀러에게 돈을 더 줘야 한다는 뜻은 아닙니다.

지금 바이어 입장에서 중요한 건 미래 뉴스보다 오늘 내가 고를 수 있는 집이 몇 개인가예요.

 

 

그렇다고 “기다리면 더 싸지겠지”라고 단정하는 것도 조심해야 합니다

반대로 지금 재고가 많으니까 몇 년 기다리면 더 싸게 살 수 있다고 생각할 수도 있어요.

그것도 확실한 건 아닙니다.

새로운 콘도 착공이 계속 줄어들면 몇 년 뒤에는 지금보다 신축 선택지가 적어질 수도 있으니까요.

그래서 장기적으로 살 집을 찾고 있다면 저는 가격 예측보다 이런 질문을 먼저 해볼 것 같습니다.

“이 집이 앞으로 2~3년 동안 별로 안 올라도 나는 괜찮은가?”

매달 내는 돈이 부담스럽지 않은지.

비상자금은 충분한지.

가족이 이 집에서 몇 년 동안 편하게 살 수 있는지.

이게 훨씬 중요합니다.

집값이 올라줘야만 이 집을 버틸 수 있다면, 앞으로 공급이 줄어든다는 뉴스만 보고 사는 건 위험합니다.

 

 

Presale을 보고 있다면 더 따로 생각해야 합니다

여기서 또 하나 많이 섞이는 게 있어요.

“앞으로 신축이 적게 나오면 지금 presale이 더 희소해지는 거 아닌가?”

그럴 가능성은 있을 수 있습니다.

그런데 그거랑 내가 계약하려는 프로젝트가 제대로 진행될 수 있느냐는 완전히 다른 문제입니다.

아직 공사도 시작하지 않은 프로젝트인지.

실제 공사는 어디까지 갔는지.

비슷한 완공 콘도보다 내가 얼마를 더 내는지.

완공이 늦어져도 내 자금 계획이 괜찮은지.

이건 따로 봐야 합니다.

미래에 새 콘도가 적게 나올 수 있다고 해서 지금 보고 있는 모든 presale이 좋은 선택이 되는 건 아닙니다.

 

 

투자용 콘도라면 저는 렌탈 시장도 따로 볼 겁니다

이 부분도 재미있습니다.

CMHC 자료를 보면 콘도 착공은 줄고 있지만, purpose-built rental은 신규 주택 착공에서 훨씬 큰 비중을 차지하고 있습니다.

쉽게 말하면,

사서 소유하는 콘도는 덜 지어질 수 있는데, 빌려 사는 렌탈 건물은 계속 늘어날 수 있다는 얘기입니다.

그럼 투자자 입장에서는 계산이 달라집니다.

콘도가 적게 공급된다고 해서 내 콘도에 세입자를 구하기 쉬워진다는 뜻은 아니거든요.

근처에 새 렌탈 건물이 많이 들어오면 새 건물끼리 세입자를 잡으려고 경쟁할 수도 있습니다.

한 달 무료 렌트.

주차 혜택.

새 건물 시설.

이런 조건을 줄 수도 있고요.

그래서 투자용 콘도를 볼 때 저는

“가격이 오를까?”

보다 먼저

“가격이 안 올라도 이 렌트가 숫자가 맞나?”

를 볼 것 같습니다.

실제 받을 수 있는 렌트, 관리비, 세금, 보험, 수리비, 공실 기간까지 넣고 봐야 합니다.

 

 

셀러라면 “앞으로 공급이 줄어든다”는 말에 너무 기대면 안 됩니다

셀러 입장에서도 비슷합니다.

앞으로 새 콘도가 적게 지어진다고 하면 이런 생각이 들 수 있어요.

“그럼 내 콘도도 더 비싸게 받을 수 있겠네.”

그런데 오늘 집을 보러 오는 바이어는 몇 년 뒤 공급보다 지금 살 수 있는 다른 집부터 봅니다.

내 집 옆에 비슷한 매물이 세 개 있고, 그중 두 개가 가격을 내렸다면 그게 훨씬 중요합니다.

최근에 실제 얼마에 팔렸는지.

지금 경쟁 매물이 얼마인지.

쇼잉은 들어오는지.

오퍼는 있는지.

저라면 그걸 먼저 봅니다.

앞으로 공급이 줄 수 있다는 건 참고할 수 있는 정보입니다.

하지만 그게 오늘 내 집을 비싸게 올려도 된다는 근거는 아닙니다.

 

 

특히 콘도 셀러라면 resale만 보면 안 됩니다

이건 정말 많이 놓치는 부분입니다.

내 콘도를 팔 때 경쟁 상대가 같은 건물에 나와 있는 resale 두세 개뿐이라고 생각하기 쉬워요.

그런데 바이어는 그렇게 안 봅니다.

근처에 막 완공된 신축이 있고 개발사가 아직 유닛을 팔고 있다면 그것도 같이 봅니다.

가격은 얼마인지.

면적은 어떤지.

평면은 어떤지.

관리비는 얼마인지.

새 건물인지.

주차가 있는지.

결국 바이어 머릿속에서는 전부 같은 선택지가 됩니다.

그래서 셀러라면

“우리 집이 좋은 집인가?”

보다

“지금 이 바이어가 다른 집 말고 우리 집을 살 이유가 있나?”

를 보는 게 더 중요합니다.

 

 

기다리면 더 받을 수 있을까?

가능할 수도 있습니다.

새로운 콘도 공급이 줄고, 나중에 수요가 다시 강해지면 셀러에게 더 좋은 시장이 올 수도 있습니다.

그런데 언제일지는 아무도 모릅니다.

그리고 기다리는 동안 돈이 계속 들어갑니다.

모기지 이자.

관리비.

재산세.

보험.

건물에 따라서는 수리비나 특별부과금도 생길 수 있고요.

그래서 저는

“나중에 더 오를까?”

만 보지 않을 것 같습니다.

“기다리는 동안 내가 얼마를 쓰게 되지?”

도 같이 봐야 합니다.

 

더 큰 집으로 갈아탈 생각이라면 내 집 가격만 보면 더 헷갈릴 수 있습니다

예를 들어볼게요.

예전에는 내 콘도를 $800,000에 팔 수 있었고, 내가 사고 싶은 집이 $1.4M이었다고 해보겠습니다.

차이는 $600,000입니다.

그런데 시장이 내려와서 내 집은 $750,000이 됐고, 내가 사고 싶은 집도 $1.25M이 됐다고 해볼게요.

내 집만 보면 $50,000 떨어졌습니다.

기분은 당연히 안 좋을 수 있어요.

그런데 갈아타기 차이는 $600,000에서 $500,000으로 줄었습니다.

물론 실제 시장이 항상 이렇게 움직인다는 뜻은 아닙니다.

제가 말하고 싶은 건 하나예요.

갈아타는 셀러라면 “내 집 얼마에 파느냐”만 보면 안 됩니다. 내가 사고 싶은 집과의 차이도 같이 봐야 합니다.

 

그래서 저는 앞으로 이 세 가지를 같이 볼 겁니다

콘도 착공이 줄었다는 숫자 하나만 계속 볼 필요는 없습니다.

저라면 앞으로 세 가지를 같이 볼 겁니다.

새로운 착공이 계속 줄어드는지.

지금 시장에 있는 콘도 재고가 실제로 줄고 있는지.

그리고 바이어 수요가 다시 살아나는지.

이 세 개가 같이 움직여야 이야기가 훨씬 선명해집니다.

새 콘도 착공은 계속 줄어드는데 현재 재고는 여전히 많고 거래도 느리다면, 당장 공급 부족이라고 보기는 어렵습니다.

반대로 착공은 줄고, 기존 재고도 빠르게 소진되고, 바이어까지 다시 많아진다면 그때는 상황이 달라질 수 있습니다.

 

결국 이 뉴스가 말하는 건 이 정도입니다

이 뉴스는

“지금 콘도 사세요.”

라는 뉴스가 아닙니다.

그리고

“콘도 가격 곧 오릅니다.”

라는 뉴스도 아닙니다.

제가 보기에는 이게 더 정확합니다.

지금 살 수 있는 콘도가 많다는 것과, 앞으로 새 콘도가 충분히 지어지고 있다는 건 같은 말이 아닙니다.

바이어라면 미래 공급이 줄어든다는 말 때문에 서두르지 말고, 지금 내가 가진 선택지와 협상할 수 있는 공간부터 봐야 합니다.

셀러라면 몇 년 뒤 공급이 줄 수 있다는 말보다, 오늘 내 집을 보러 오는 바이어가 어떤 집들과 비교하고 있는지를 먼저 봐야 합니다.

결국 집을 사고파는 결정은 큰 뉴스 하나로 하는 게 아니라, 내가 보고 있는 동네, 건물, 가격대에서 실제로 무슨 일이 벌어지고 있는지를 보고 해야 합니다.

저는 그걸 먼저 봅니다.

 

Sources

CMHC — Fall 2026 Housing Supply Report

CMHC — 2026 Mid-Year Rental Market Update

This is general information, not legal, tax, or financial advice.

 

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